Introduzione
Nel cuore di Padova, tra via San Fidenzio, via Turazza e via Gimbellino, il progetto ha riguardato due fabbricati a destinazione commerciale per una superficie complessiva di 2.310 metri quadri, proposti sul mercato dalla nostra divisione Grandi Progetti. La posizione è altamente strategica: vicina al casello autostradale di Padova Est e alla tangenziale, adiacente alla zona della Stanga, nodo nevralgico della città, e nelle immediate vicinanze del centro storico, dell'Ospedale, della caserma dei Vigili del Fuoco e dei principali servizi cittadini. L'area è inoltre ottimamente collegata dal trasporto pubblico urbano.
Gli immobili sono realizzati applicando ad alcune parti, quali il tetto, i principi della bioedilizia.
Con notevoli altezze interne, dai 4 ai 7 metri, possono costituire la base per lo sviluppo di attività commerciali come palestre, showroom, minimarket, uffici open space o studi medici.
Il Comune di Padova ha riconosciuto la zona idonea ad una riqualificazione con destinazione residenziale o ricettiva.
Fruibile il Bonus Rigenerazione +20 %, Art. 7 L.R. 14/2019, demolizione + Nearly Zero Energy Building.
Abbiamo predisposto un'ipotesi preliminare di fattibilità al solo scopo di suggerire chiaramente le potenzialità dell'investimento immobiliare. Il progetto esemplificativo, denominato "Progetto San Fidenzio", prevede una riqualificazione dell'area, finalizzata alla realizzazione di un Executive Residence. Non si tratta comunque di un progetto esecutivo o vincolante, e non fa parte della mediazione immobiliare, ma solo di un suggerimento circa una possibile potenzialità di riqualificazione..
Asset e superfici
Gli asset oggetto del progetto sono attigui, per un totale di 2 310 m².
Capannone 1.741 m² con soppalco interno
Descrizione
Categoria C/2 di 1.741 m² totali (incluso un mezzanino portante in legno di circa 500 m²). Struttura in acciaio con tamponamenti prefabbricati, lucernari a shed e portone carrabile h 4,5 m su corsia condominiale per mezzi pesanti. Il Piano Regolatore Generale consente il cambio di destinazione d’uso non solo a commerciale C/1 o direzionale A/10, ma anche a residenziale o ricettivo (es. student housing, aparthotel), previa pratica edilizia. Impianti elettrico idrico presenti da adeguare; impianto termico assente, climatizzazione e antincendio da installare secondo il nuovo layout. Ideale per showroom con vendita, palestra, officina laboratorio o conversione in loft industriali.
Specifiche
Superficie lorda complessiva 1.741 m² , capannone + mezzanino. Mezzanino interno ≈ 500 m² portante, legno lamellare. Area esterna Corsia di manovra condominiale, nessuna pertinenza esclusiva. Altezza interna circa 7 m sotto trave. Struttura Acciaio + prefabbricati. Impianti Elettrico/idrico esistenti da adeguare, impianto termico assente. Cambio d’uso ammesso Residenziale – Ricettivo, previa SCIA. Accesso mezzi pesanti Portone h 4,5 m. Posti auto 5 in area comune. Classe energetica Esente, assenza impianto termico.
Negozio open space 521 m² con piazzale
Descrizione
Locale C/1 di 521 m² totali, ora libero, situato nel cortile interno di Via San Fidenzio (quartiere Stanga). In precedenza ospitava un supermercato biologico, oggi si presenta come open space pronto per essere rifinito secondo le esigenze del nuovo conduttore o proprietario. Ingresso con doppia vetrina. Altezza interna circa 4 m (controsoffitto ispezionabile, plenum illuminazione). Impianti elettrico idrico e aria primaria presenti, da adeguare alle normative vigenti. Cambio d’uso ammesso Residenziale – Ricettivo, previa SCIA. Piazzale antistante a uso esclusivo di circa 500 m² per carico/scarico e parcheggio clienti. Possibile trasformazione in palestra, showroom, minimarket, uffici open space o studi medici grazie alla pianta regolare senza pilastri centrali.
Specifiche
Superficie coperta 521 m². Altezza interna circa 4 m, controsoffitto rimovibile. Vetrine 2 frontali con telaio in alluminio. Stato Libero, impianti da rivedere. Piazzale di pertinenza circa 500 m² fronte ingresso. Impianti Elettrico idrico esistenti, termico da verificare. Servizi igienici blocco wc/disabili + antibagno. Accesso carrabile con corsia condominiale. Classe energetica F.
Bonus Rigenerazione
La proprietà può godere del Bonus Rigenerazione +20 % (Art. 7 L.R. 14/2019, demolizione + Nearly Zero Energy Building), che porta la SLP potenziale a circa 2 770 m².
Il Progetto San Fidenzio
Il Progetto San Fidenzio costituisce un'ipotesi preliminare di riqualificazione urbanistica dell'area in vendita, finalizzata alla valorizzazione dell'investimento immobiliare. Tale proposta contempla la demolizione delle attuali strutture commerciali, la successiva conversione della destinazione d'uso da commerciale a residenziale o ricettiva, e la realizzazione di una struttura del tipo extended stay.
Si precisa che il progetto, incluse le stime e le proiezioni di rendimento economico, ha carattere esclusivamente illustrativo e non rappresenta alcun vincolo contrattuale né per il futuro acquirente né per LoveImmobiliare. Quest'ultima è incaricata esclusivamente dell'intermediazione immobiliare relativa agli immobili in oggetto e non assume alcuna responsabilità in merito alla realizzazione o allo sviluppo del progetto stesso.
Dati Urbanizzazione Padova Est
Padova ha una forte richiesta di strutture ricettive, in particolare nella circoscrizione Est dove sono situati gli immobili da riqualificare.
Extended Stay a Padova
Extended Stay è il segmento ricettivo con la crescita più rapida in Europa: tasso di crescita annuo composto CAGR +7% (2019 – 2024, Federalberghi Veneto). Padova ne è sottodotata: meno di 200 unità “serviced” vs oltre 1 000 richieste mensili da parte di medici, visiting professor, tecnici ITS e project manager di cantiere.
Il quadrante Stanga, costituito da autostrada, tangenziale Est, Università, Ospedale Civile, ove è situata l'area San Fidenzio, offre la migliore accessibilità stradale e TPL della città, rendendolo così perfetto per accogliere una struttura Extended Stay di successo, il San Fidenzio Executive Residence.
Il Concept San Fidenzio Executive Residence
L’asset immobiliare in progetto consiste in un edificio di nuova costruzione che massimizzerà la potenzialità edificatoria del lotto grazie alle premialità urbanistiche disponibili. Dalle rilevazioni catastali risulta che gli edifici esistenti totalizzano una Superficie Lorda di Pavimento (SLP) di circa 2.310 m².
In base alla normativa regionale sulla rigenerazione urbana (L.R. 14/2019, art. 7), la demolizione integrale di edifici esistenti e la ricostruzione con criteri NZEB (Nearly Zero Energy Building) consentono un bonus volumetrico del +20% rispetto alla SLP esistente. Applicando tale premialità, la SLP potenziale per il nuovo intervento risulta di circa 2.770 m². Questo volume aggiuntivo rappresenta un importante valore per il progetto, in quanto permette di inserire spazi e servizi aggiuntivi (es. area wellness, spazi comuni più ampi, ecc.) migliorando il prodotto finale e la redditività, senza dover acquisire ulteriore superficie di terreno.
In termini di configurazione funzionale, la nuova costruzione sarà distribuita su più livelli fuori terra (oltre eventuali livelli interrati per parcheggi/servizi tecnici) e ospiterà una pluralità di funzioni integrate. La ripartizione preliminare degli spazi, per un totale di ~2.770 m² SLP, è la seguente.
Unità abitative (loft) – Circa 1.200 m² destinati a 30 mini-loft executive da 40 m²per soggiorni. Queste unità occuperanno i piani superiori, garantendo privacy e quiete agli ospiti. Spazi comuni e servizi interni – Circa 300 m² totali, comprendenti una lobby di ingresso con reception e lounge/coworking e un’area wellness & fitness con palestra panoramica e zona sauna . Tali spazi, situati ai primi livelli, arricchiscono l’offerta per gli ospiti e costituiscono elementi qualificanti per la categoria . Spazi commerciali al piano terra – Circa 350 m² suddivisi in quattro unità retail vetrinate su strada (ognuna tra 80 e 120 m²). Questi locali, accessibili anche al pubblico esterno, ospiteranno attività complementari (ad es. bistrot/caffetteria, parafarmacia o studio medico, salone di bellezza, clinica privata o altro retail nel settore benessere) creando sinergie con la residenza. Rooftop panoramico – Circa 920 m² dedicati a un ristorante con terrazza panoramica all’ultimo piano. Questa ampia superficie include sia spazi coperti (ristorante/sky bar) sia terrazze a verde praticabile con vista sulla città. Sarà un elemento di forte richiamo e potrà essere dato in gestione a un operatore specializzato della ristorazione.
Completano la struttura gli spazi tecnici e di servizio non computati nella SLP (locali impianti, depositi, corridoi, vani scale/ascensori). Particolare attenzione è dedicata alla dotazione di parcheggi: il progetto prevede un sistema di parcheggio meccanizzato multipiano integrato, in grado di soddisfare gli standard comunali per posti auto senza occupare eccessiva superficie a terra (soluzione necessaria visto il lotto relativamente compatto). Inoltre, saranno realizzati posti per bici (almeno 30) e colonnine di ricarica per veicoli elettrici (almeno 8) per favorire la mobilità sostenibile.
Dal punto di vista edilizio, l’immobile sarà realizzato con struttura tradizionale in cemento armato e/o acciaio, con criteri antisismici e di resistenza al fuoco conformi alla normativa vigente. L’accessibilità sarà garantita (abbattimento barriere architettoniche) in tutti gli spazi comuni e nelle unità, in linea con la destinazione ricettiva.
In sintesi, l’asset immobiliare risultante sarà un edificio polifunzionale, efficiente nell’uso dello spazio grazie alle premialità urbanistiche e tagliato su misura per il concept executive residence.
Potenzialità del Progetto San Fidenzio
Lo studio riportava, sulla base di parametri medi disponibili per progetti simili, un rendiconto schematico sulle potenzialità individuate.
A fronte di un CapEx complessivo stimato in circa 12 milioni di Euro, l'investimento immobiliare presentava le seguenti potenzialità:
ROI netto (unlevered): 5.8 % - 6.5 % IRR levered (LTV 60%): 8.1% - 9.3% Pay back: circa 10 anni
I valori sono solo indicativi, e dipendono dalle specificità dell'implementazione, da variabili di mercato e così via. Seguendo i principi contabili, il ROI non tiene conto della rivalutazione dell'immobile, che può essere stimata intorno al 2% annuo.
LoveImmobiliare ha curato in esclusiva la proposta degli asset immobiliari e lo studio di valorizzazione. Il progetto è oggi parte del nostro archivio.
